美国房产：华人投资美国房产需要缴纳哪些税

1. 美国房产：华人投资美国房产需要缴纳哪些税

一、个人所得税Income Tax
购房者在将出租的时候，会收取租金，这个行为是一种交易行为，房屋出租所产生的收入就需要需要缴纳个人所得税了。在美国缴纳个人所得税，你有几个需要注意的地方：
1、个人纳税者识别号(ITIN)与预扣税
没有个人纳税者识别号（Individual Taxpayer Identification Number）的非本国公民在美国出租自己的房产得到收入，联邦税务部门将会扣除(Withholding)租金收入的30%作为租金收入的预扣税，直到在税号申请下来之后才能将这笔预扣税退回来，不过程序很麻烦。
所以有志于进行房产投资的购房者要尽早申请一个税号，最好购房之前就申请好，因为申请税号的周期一般要1-3个月，取决于美国国税局的审批速度，并且需要找会计帮忙申请。
拿到税号之后就不用缴纳这笔预扣税了。
2、免税额(Personal Exemption)
2017年度美国国税局规定个人的免税额度是每人每年$4050。即如果年纳税额少于4050美金，那么客户就不必缴纳个人所得税。不过还是需要报税,只是所缴纳的税款为0。
3、2017年联邦个人所得税的缴纳标准
美国是联邦制的国家，联邦有联邦的税收体系，各州也有各州的税收体系。从个人所得税来讲，一般来说纳税人需要同时缴纳联邦个人所得税和州个人所得税两种个人所得税。
以加州(California)为例，它的个人所得税也是有税阶之分，从1%到12.5%不等。但是有些州是不需要交个人所得税的，如得克萨斯州(Texas)和佛罗里达州(Florida)等。
4、美国的税务时限
美国的税务时限是从每年的1月1日截止到当年的12月31日。而每年的报税截至日期，对于美国居民(持有美国护照)截止日期是每年的4月15日午夜12点。对于非美国居民报税的截止日期是每年的6月15日。
预期不交的话，税务部门会让你知道为什么它是美国最强力的机构......
二、资本增值税Capital Gains Tax
购房者买房超过一年时间，然后把房子卖掉。如果房价增值了，那增值的这部分价值就需要缴纳资本增值税了。增值部分在$37,951-$418,400之间，税率为15%；增值部分高于$418,401税率为20%。
如果是一年之内卖出，增值部分的收益按照个人所得税来征收 ，那所要交的税就很多了，十分不划算。
资本增值税的个人免税额依然是$4050。低于该标准不用交税，但是也要申报~
三、房产税Property Tax
美国的房产税是持有美国房子就必须交的税，不交的话会对个人信用产生影响。具体的情况在房88之前的文章《美国买房：房产税！》里说的很明白了，需要了解的购房者可以去看看。
四、外资房产投资预扣税
美国的《外国投资者预扣税法》(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ,缩写为FIRPTA) 属于联邦税法，目的是杜绝外国人、非永久居民和外国企业在出售房地产时偷税漏税。
根据规定，任何买家从外国籍的卖家手中买房，就必须从合同成交额中预扣15%的税，并且还要在成交后的20天内，把这笔税金上缴美国联邦税务局，否则罚款可高达一万美元(针对买家的罚款)。
但如果卖主是美国人或者持有美国绿卡,就不必缴纳这笔预扣税。

2. 美国和加拿大的房产税收的有多厉害，为什么收的那么多人无家可归？

一、美国 
美国的房地产税各州都不一样，变化范围在$587-$8300，平均值$2471 每年没人。 税率变化从最低的0.3%到最高的2.21%。
HAWAII， 夏威夷 房地产税率最低， 0.3%（按照房屋实际价值收取），平均每人收取$1236, 房屋平均估价$61.37万美元， 平均家庭收入$8.02万美元。 
NEW JERSEY, 新泽西  房地产税率最高， 2.21%(按照房屋实际价值收取），平均每人收取$3276，房屋平均估值$34.4万美元， 平均家庭收入$8.17万美元。 
二、加拿大
各地的房地产税也不一样，其中BC 的温哥华最低， 只有0.24683%。
多伦多： 房地产税率为0.599704%， 按照房屋平均估价25万加元计算， 平均每人每年收取$1589加元 。
哥伦比亚省BC， 税率从0.24683% 到0.513% 不等， 其中温哥华最低。 
阿尔伯特ALBERTA 税率为0.63573%

3. 中国人投资美国房产需要缴纳哪些税

美国的投资类房产，相关交易行为会和以下这些税种打交道。
一、个人所得税Income Tax
客户在美国买完房产之后，将其出租，出租所产生的收入需要缴纳个人所得税。谈到个人所得税，需要注意几个概念和节点：
第一，纳税人识别号，也叫税号，英文是ITIN，是Individual Taxpayer Identification Number（个人纳税者识别号）的缩写。作为外国人在美国出租自己的房产，税务部门需要扣除（Withholding）租金收入的30%作为预扣税（请注意此处提到的是租金收入作为个人所得税应税收入的预扣税，与我后面讲到的关于房产出售的外国人预扣税15%是两回事，请注意区分）。
所以侨外移民建议各位客户可以在准备购房或者购房之后马上申请一个税号（ITIN），拿到税号之后再收租金就不需要缴纳预扣税了。预扣税在个人申请到税号之后也是可以找国税局退税的，但是操作不那么容易，所以建议客户还是在收租金之前就将税号准备好。
关于税号的申请，需要找会计师帮忙，侨外移民有合作的美国专业会计师事务所，可以帮客户申请。申请周期一般要1-3个月，取决于美国国税局的审批速度。
第二，免税额（Personal Exemption）。2017年度美国国税局规定个人的免税额度是每人每年$4050。即如果年纳税额少于4050美金，那么客户就不必缴纳个人所得税。不过还是需要报税，只是所缴纳的税款为0。
第三，2017年联邦个人所得税税阶，如下所示。

美国是联邦制的国家，联邦有联邦的税收体系，每个州有每个州的税收体系。从个人所得税来讲，一般来说纳税人需要同时缴纳联邦个人所得税和州个人所得税两种个人所得税。例如加州（California）的个人所得税也是有税阶之分，从1%到12.5%不等。但是有些州是不需要交个人所得税的，如得克萨斯州(Texas)和佛罗里达州（Florida）等。正是因为如此，更多精明的投资者会选择德州和佛罗里达州去投资置业。
第四，美国的税务年度是从每年的1月1日截止到当年的12月31日。
第五，每年的报税截至日期，对于美国居民（持有美国护照）截止日期是每年的4月15日午夜12点。对于非美国居民报税的截止日期是每年的6月15日。
二、资本增值税Capital Gains Tax
客户持有房产一年之后想要卖出，卖出价与买入价中间的增值部分，需要缴纳资本所得税。如果是一年之内卖出，增值部分的收益按照个人所得税来征收，对于投资者来说非常不划算。
增值部分在37,951到418,400美元，税率为15%；增值部分高于418,401美元的，税率为20%。
资本所得税的个人免税额依然是$4050。
此外，由投资所得到的额外收入，如股票、地产、债劵、共同基金、艺术品和其它任何有价值的东西等，每年必须申报。但申报与缴税是两回事，也就是说有可能不需要缴税。
三、房产税Property Tax
美国和加拿大都有房产税，这个税收是投资者作为房子的业主每年都需要交给国税局的。如果有欠款记录，很有可能客户的信用记录会收到影响，这样如果客户以后要申请美国移民，或者向银行申请贷款都有可能收到影响。并且如果房产税拖欠时间久了，政府有权利拍卖你的房产。所以房产税是无论如何一定要按时交，不能拖欠。
各州的房产税率各不相同，加州的房产税率一般在1.2%上下，佛罗里达州房产税大约在1.75%上下，纽约州的房产税率在1.9%左右，德克萨斯州的房产税率2%-3.75%不等。有的新开发的大社区的房产，除了房产税之外，还会收房产的附加税，CFD或者叫Mello-Roos。税收的主要用途是作为社区发展的费用，用于修建和维护当地的公共设施，如马路、路灯、警察局、医院、学校、公园等等。社区发展税不像房产税是永久征收，会有固定的征收年限，如30年。
四、关于转售房产的税例第1031条 Section 1031
客户用于商业或者投资的房产在转售时，如果新购置的房产与卖出的房产等值或者价格高于旧有房产，并且还符合以下条件时，就可以避免缴纳旧有房产增值所产生的资本利得税（Capital Gain Tax）。
首先旧有房产出售后的45天之内需要指定新购置房产，其次，在180天内需要完成过户。
因为客户出售旧有房产所得到的收益全部用于购置新房产，理论上客户并没有多余的收入产生，所以也没有可以纳税的税基，因此客户可以不用缴纳资本利得税。
不过具体的操作还是需要依靠专业的房产经纪团队和税务师为客户量身策划，在客户想要转卖旧有房产时就开始做全面的考虑与规划，以在过户之前与过户公司进行必要的沟通。
五、外资房产投资预扣税Foreign Investor Withholding Tax
美国的《外国投资者预扣税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，缩写为FIRPTA） 属于联邦税法，目的是杜绝外国人、非永久居民和外国企业在出售房地产时偷税漏税。根据规定，任何买家从外国籍的卖家中买房，就必须从合同成交额中预扣15%的税（这个数字在2016年2月17日之前是10%），并且还要在成交后的20天内，把这笔税金上缴美国联邦税务局，否则罚款可高达一万美元（针对买家的罚款）。但如果卖主是美国人或者持有美国绿卡，就不必缴纳这笔预扣税。买卖双方完成交易，国税局在扣除必要的税款（如资本增值税）之后如果15%的税款仍有剩余，会在报税之后60-90天退回给卖方。
以上是个人客户在投资美国房产时常见的税种，具体税号的申请与报税。建议客户还是委托专业的会计师来帮自己操作打理。侨外有自己常年合作的专业会计师事务所，可以为广大投资客户服务，同时，侨外集团旗下海外房产公司 --- 侨业国际房产咨询有限公司也致力于为客户甄选美国乃至全球的优质房源，为中国高净值人群提供量身定制的海外置业规划及后续服务。

4. 为什么越来越多人投资美国的房产？

主要是原因是由于房产增值速度快。国内房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。 美国的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于美国政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。更多信息可以关注瑞铂，随时了解一手海外房产资讯。